Estudo de Caso #2 – Leilão de apartamento em São Paulo – Bairro de Pinheiros
Postado no 28 de julho de 2020 2 Comentários
O bairro de Pinheiros em São Paulo dispensa muitas apresentações. Ele está bem localizado na zona oeste da cidade e podemos falar que os valores de metros quadrados na área para os bons apartamentos iniciam de R$8.000,00 a R$10.000,00.
Seguindo a ideia de analisar oportunidades que possibilitem comprar imóveis com aproximadamente 50% de desconto, hoje analiso um apartamento no Edifício Lizabeth localizado na Rua Artur de Azevedo, 1445.
O apartamento possui 138 metros quadrados e seguindo matrícula, a qual segue abaixo, possui uma garagem. Se esse imóvel estiver em uma condição razoável podemos falar, em tese, em um valor de venda de R$1.100.000,00.
Primeira página da matrícula do imóvel detalhando suas características básicas.
Em consulta ao site Mega Leilões, há uma oportunidade de compra desse imóvel por valor inicial de leilão de 2o praça de R$420.539,39 mais 5% de comissão.
Há, entretanto, algumas nuances a serem avaliadas: a) não temos como obter imagens internas do apartamento, logo, não sabemos a qualidade das instalações internas; b) não temos como prever em quanto tempo o ocupante deixará a unidade uma vez que seja transferida a propriedade para o arrematante; c) o pagamento é em princípio à vista e além do lance o arrematante deve pagar 5% de comissão ao leiloeiro; d) provavelmente, haverá alguma necessidade de reparo ou reforma no apartamento, porém isso possivelmente não poderá ser visto previamente ao leilão.
Na nossa métrica, há uma possibilidade de ganho da ordem de R$658.433,64. Em cima desse valor, por conservadorismo, estimamos gastos de transferência do imóvel, reparos, pagamento de condomínio e IPTU após a imissão na posse, comissão de corretor na venda e recolhimentos tributários.
De início, a princípio o investimento é atrativo se levarmos em conta nosso estudo de viabilidade típico, o qual considera valor de investimento x valor de mercado do imóvel. Consideramos, sempre, como viabilidade mínima o ganho de 2% mensais para cada investimento – esse leilão passa nesse critério.
Apenas para fins de comparação, há uma unidade no mesmo prédio, sendo vendida por R$1.450.000,00 – unidade já reformada e desembaraçada.
O que achou da oportunidade? Comente abaixo.
Os valores acima são exemplificativos e servem, unicamente, para fundamentar o estudo de caso. Cada investidor deve analisar a conveniência e viabilidade da arrematação.
Porque a taxa de juros é tão importante?
Postado no 3 de junho de 2020 Deixe um comentário
De: Atlantic Real Estate, por Márcio Fenelon
Semana passada, a União Europeia delineou o projeto de apoio aos estados membros.
Caberá a Portugal incríveis 25% do PIB – ressalvado que ainda precisa ser aprovado em parlamento.
É muito dinheiro!
Seria como o Brasil recebesse R$1,8 trilhão do Mercosul.
Imagine isso.
Embora muito importante para a recuperação econômica, eu arrisco – quase me atrevo – a dizer que juros baixos são mais importantes para o imobiliário.
Os juros baixos empurram poupadores para ativos de risco.
Muitos brasileiros já perceberam que não dá para ficar em um CDB rendendo 2% ou 3% ao ano.
Não é à toa que estouraram lançamentos de imóveis para renda.
No mundo, a dinâmica é ainda mais incisiva.
O investidor europeu e americano dificilmente vai ficar olhando o dinheiro praticamente parado, rendendo 0,2% ao ano.
Não difícil prever demanda contínua dos órfãos do CDB.
Mas, não só por imóveis.
Todos os ativos de risco são beneficiados.
Poupadores buscam ações de empresas para melhores retornos.
Empresários procuram novos projetos de investimentos.
O projeto que era rejeitado com CDB a 15% ao ano, é recebido com palmas quando cai para 3% ao ano.
Mais investimentos em ativos de risco – novos investimentos, empresas e imóveis – tem um resultado positivo para a economia como um todo, beneficiando a demanda direta e indiretamente.
O outro ponto é o financiamento.
Quando os juros estão muito baixos, fica muito fácil pagar uma prestação.
Prestação acessível traz muita demanda para imóvel para morar.
Menos óbvio, porém, é que os juros baixos também facilitem a vida do investidor, aumentando em muito o retorno do capital.
Um imóvel com 6% ao ano sem financiamento, se transforma em uma máquina de resultados de mais de 10% ao ano, quando financiado a juros baixos.
O efeito acumulado de ter 8% a 10% por vários anos é de uma enorme criação de riqueza, constituindo-se uma excelente relação risco, retorno e trabalho.
Pode anotar aí: juros baixos é mais que meio caminho andado para um mercado imobiliário saudável e criação de riqueza.
Saiba usar a seu favor.
Para mais informações entre em contacto através do nosso site, WhatsApp ou telefone.
Com os melhores cumprimentos,
Marcio Fenelon
Estudo de Caso #1 – Leilão de apartamento em Cuiabá
Postado no 5 de maio de 2020 Deixe um comentário
O primeiro estudo de caso do nosso blog vai ser a respeito de um imóvel construído pela Construtora MRV em Cuiabá/MT. Essa empresa notabilizou-se por construir obras que pudessem ser financiadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV. Esse programa categoriza os mutuários em faixas de renda – faixas 1 e 1,5, faixas 2 e 3. Se tiver dúvidas visite o site da Caixa para ver as normas mais atualizadas.
Os recursos para esses programa foram direcionados para suprir uma necessidade de habitação de famílias que enfrentavam déficit de moradia. Para isso, além de eventuais subsídios do governo, inúmeros bancos financiaram quem tinha o mínimo necessário para dar entrada e assumir as parcelas do financiamento.
Essa concessão de crédito de maior risco ensejou inúmeras retomadas de unidades imobiliárias o que para nós é importante para nosso negócio. Se não houver unidades sendo retomadas pelos bancos, não teremos bancos com imóveis nos estoques. Bancos com imóveis em estoque significam descontos que chegam até a 70% do valor de mercado desse imóveis.
A arrematação da qual vou falar hoje ocorreu em novembro de 2018. O imóvel saiu em edital com a seguinte descrição:
Lote 02 – CUIABÁ/MT – Condomínio Parque Chapada dos Bandeirantes: um apartamento nº 212, do Bloco “A”, situado na Rua Alexandre de Barros s/nº, contendo 02 quartos, banho, cozinha integrada com área de serviço, sendo área privativa de 42,78 m², área de 01 vaga de garagem com 10,80 m², fração ideal de terreno 0,002627409%. Matrícula nº 97.139 da 5º SRI de Cuiabá/MT. Situação do imóvel: ocupado. Consolidação de Propriedade conforme AV.6/97.139 de 20/08/2018.
Valor para venda no 1º leilão R$ 153.251,54
Valor para venda no 2º leilão R$ 139.805,37
Aceitando lance minimo no 2º leilão: R$ 96.716,49
Fomos os únicos a oferta lance. Arrematamos a unidade por R$96.716,49. A margem do nosso preço de arrematação para a avaliação do banco foi então de mais de R$55.000,00. Um bom lucro, bruto e contábil apenas, pois lucro líquido e final só vem na venda e após recolher taxas e impostos.
A esse valor, como já comumente explicamos aos nossos clientes, devemos colocar uma margem de despesas (ITBI, cartório, eventuais reformas e despesas de extraordinárias) de 15-20% desse valor de arrematação.
O edital exigia apenas 5% de entrada para o banco – R$ 4.835,824, o qual financiaria então R$ 91.880,67. Ao valor de compra do imóvel deve-se acrescer 3% de imposto devido à Prefeitura de Cuiabá, em regra das prefeituras não estipulam o recolhimento sobre o valor de arrematação e sim sobre o seu valor de arrematação, portanto vamos adotar o valor aproximado de R$7.500,00 de imposto de transmissão inter vivos.
O contrato de financiamento foi levado a registro no cartório de circunscrição do imóvel pelo valor aproximado de R$2.500,00. Total até então da transação R$106.716,49.
Foi necessária uma pequena reforma no valor aproximado de R$3.000,00. A ideia era vender o mais rápido possível e esperar vender a unidade por R$150.000,00 e obter um retorno bruto de aproximadamente R$40.000,00 brutos. Os impostos variarão conforme recolhermos na pessoa física ou jurídica. Se for na pessoa física a alíquota é 15%.
A grande sacada dessa operação seria o desembolso de entrada + ITBI + registro + reforma no valor aproximado de R$18.000,00 para o mesmo retorno bruto de R$40.000,00. Esse retorno seria na casa de 122% por se tratar de alavancagem financeira.
O banco demorou muito tempo para liberar o financiamento do imóvel, esse risco às vezes é imponderável e não pode ser antecipado quando da arrematação. Logo, Cinco meses após a arrematação nos foi ofertado alugar o imóvel por R$700,00, porém com uma carência de três meses. O imóvel então passou a gerar renda a partir de 01/08/19 – exatamente nove meses depois de arrematado.
Ao alugá-lo passamos a receber algum valor enquanto o financiamento ia sendo aprovado. O que finalmente ocorreu no início de 2020. O financiamento do imóvel em 360 meses gerou uma parcela aproximada de R$800,00, ou seja, não vale a pena manter o imóvel alugado sob pena de desembolsarmos mês a mês a diferença do aluguel para o financiamento e além disso ter que recolher imposto de renda sobre o aluguel.
Nesses nove meses desde a arrematação até a primeira entrada de aluguel, foi necessário pagar uma despesa mensal de R$190,00 de condomínio, R$30,00 de IPTU, R$45,00 de energia e uma faxina mensal de R$70,00. Ao longo dos nove meses gastamos então R$335,00 x 9 = R$3.015,00.
O aluguel recebido de agosto/19 a março/20 foi de R$5.600,00 o que recolhendo imposto de renda a 27,5% de alíquota na pessoa física dá o valor líquido de R$4.060,00.
Atualmente, a operação está praticamente empatada e irá gerar lucro quando o imóvel for vendido, o que deve ocorrer até o final de 2020, prazo durante o qual desembolsaremos em média R$292,50 mensais o que equivale a parcela mensal mais o recolhimento de imposto sobre o aluguel.
O saldo devedor original do imóvel é o valor de arrematação menos entrada ou seja R$91.880,67. Se hipoteticamente vendêssemos o imóvel no primeiro mês de anúncio por R$150.000,00 – a MRV tem ofertado esse mesmo imóvel em lançamento em Cuiabá por R$170.000,00 – teríamos uma diferença bruta a receber do banco de de R$ 58.119,33 o que geraria a grosso modo um resultado líquido de R$49.401,43.
Como lhe pareceu essa operação?
Você faria um investimento assim? Deixe sua opinião nos comentários abaixo.
Por que Bolsa, imóveis, ouro e Bitcoin devem subir no pós-crise
Postado no 5 de maio de 2020 Deixe um comentário
Após a pandemia, teremos inflação. Mas ela não será de consumo, e sim, uma inflação de ativos
Fonte: Infomoney
Especialistas ainda discutem se a volta dos mercados financeiros (a Bolsa, em especial) a níveis próximos aos pré-crise retrata fielmente a magnitude dos problemas econômicos pelos quais passamos e ainda vamos passar.
Mas algumas coisas já são claras em relação aos impactos que a quarentena forçada teve no mundo.
Entre eles, estão o aumento expressivo do desemprego, a queda considerável no crescimento nos 1º e 2º trimestres em quase todos os países do mundo, o aumento dos spreads de crédito e a esperada alta da inadimplência.
Do ponto de vista dos países, houve uma queda generalizada nos níveis de juros (correntes e futuros), um aumento da liquidez, realizado por meio de operações monetárias dos bancos centrais, e um aumento das dívidas dos governos pela utilização de políticas fiscais.
No meu último texto sobre a atual crise, abordei essas soluções adotadas por governos e BCs e levantei algumas dúvidas sobre possíveis impactos inflacionários que elas trariam no médio e longo prazo.
Desde então, continuo a discutir e estudar o tema. Coloco aqui algumas proposições:
1. É cedo para se preocupar com inflação de consumo
A preocupação atual de todos os governos e BCs é evitar a depressão econômica e a consequente deflação de preços.
Vale lembrar que nos últimos anos, mesmo com a grande queda das taxas de juros em vários países do mundo, não houve em nenhum momento aumento da inflação.
Ganhos tecnológicos e uma maior propensão a poupar dos agentes econômicos podem estar no cerne dessa questão.
Mas consideremos, por enquanto, que esse fator pode continuar inalterado nos últimos anos.
2. Temos mais dinheiro em circulação, mas ele não vai para itens que aumentem a inflação
Mas para onde esse dinheiro vai? Essa é a pergunta de bilhões (ou será trilhões?) de dólares.
A tese encampada por Ray Dalio, dono do maior hedge fund do mundo, e que tem eco na estratégia de Luis Stuhlberger, um dos maiores gestores brasileiros, é a de que teremos inflação. Mas ela não será de consumo, e sim, uma inflação de ativos.
O argumento parte do princípio de que, se temos praticamente a mesma quantidade de ativos hoje do que há alguns meses, mas com uma quantidade muito maior de dinheiro em circulação, os preços dos ativos deveriam subir.
Dalio comenta que, nesse caso, não se deve observar o valor dos ativos, mas o valor do dinheiro.
Com mais dinheiro em circulação, ele deveria poder comprar menos. Ou seja, o valor das coisas cotadas nesse dinheiro subiria.
Mas por que isso não representa o mesmo que um aumento da generalizado da inflação?
No conceito econômico, a inflação depende não somente do valor do dinheiro, mas também de uma ação das pessoas.
Se o seu salário aumentar em 20%, provavelmente você começará a gastar um pouco mais, seja em restaurantes e roupas, seja na compra de um carro novo ou até mesmo mudar de apartamento. Todos esses itens são captados nos índices de inflação.
Portanto, se esse aumento ocorresse em toda economia, haveria uma alta da inflação.
O que vemos hoje é exatamente isso, mas do lado oposto: temos mais desemprego, algo que gera menos renda, o que deve gerar menos consumo. Assim, a inflação ficaria controlada por um bom tempo.
Nesse cenário atual, a manutenção da renda, seja pelo trabalho ou por programas governamentais, fará com que você tenha uma tendência maior a poupar.
Isso porque, atualmente, a insegurança que a maioria de nós tem na manutenção da renda futura é maior do que era há três meses.
Ou seja, mais dinheiro vai ficar no bolso das pessoas. Mas como ele não irá para consumo, ele irá obrigatoriamente para investimentos.
O investimento será em atividades produtivas arriscadas que dependam de um aumento futuro do consumo? Muito provavelmente não.
Ao menos em um primeiro momento, um bom pedaço desse dinheiro deve ir para os mesmos ativos que já estão por aí, causando o que é chamado de “inflação de ativos”.
Tudo sobe nesse cenário: Bolsa, imóveis, ouro, Bitcoin e até os títulos de renda fixa de empresas.
Mas em quais pontos esse segundo racional pode estar errado?
O primeiro deles é possibilidade de os governos não conseguirem estancar o ciclo de piora econômica e continuarem incorrendo em grandes e sucessivos déficits fiscais.
Nesta semana, um amigo me lembrou que o PIB é uma medida de fluxo e que o fato de o governo aumentar sua dívida em 10% esse ano e não aumentá-la no ano que vem traria uma contração para o PIB de 2021.
Esse fator é importante e por si só corrobora essa visão de que o que está aí talvez não seja suficiente.
A dúvida é se os governos conseguem sair do mercado nos próximos semestres (ou até anos) de maneira que seu impacto no PIB seja substituído por um aumento do investimento da iniciativa privada.
Nos EUA pós-1945, houve uma queda considerável da relação dívida/PIB, mesmo não sendo necessária uma grande contração dos gastos do governo. Eles ficaram relativamente perto de zero pelos 20 anos seguintes.
Mas, se continuarmos no raciocínio de déficits fiscais crescentes, a sustentabilidade da dívida do Estado seria colocada em questão. Isso poderia resultar em problemas não só de financiamento, mas de câmbio.
O contra-argumento para isso são taxas de juros baixíssimas, que facilitariam o refinanciamento da dívida.
Além disso, dívidas de governo, diferentemente das de pessoas, não precisam ser pagas. E um crescimento bastante tímido já coloca a dívida, qualquer que seja ela, em uma trajetória favorável.
Outro fator a observar é o tamanho que a relação dívida/PIB pode atingir sem que sejam levantados problemas sobre a solvência do país.
Uma dívida que representa 100% do PIB já era comum no passado, com vários países até suplantando essa razão. O Japão, por exemplo, tem dívida/PIB superior a 200%.
Fica a dúvida de qual será o tamanho necessário para que questionamentos sobre a capacidade de os países pagarem suas dívidas comecem a existir.
Por fim, há a possibilidade que aconteça uma recuperação em “V” da economia real, fazendo subir o nível de emprego e o consumo. Nesse cenário, possivelmente teríamos uma inflação generalizada.
Aqui, fico com a visão de Luiz Parreiras, gestor da Verde: o item a se observar para antever esse último cenário é o valor do título da dívida americana de longo prazo. Enquanto ele estiver baixo, continua ganhando a visão de inflação de ativos.
Um cenário que passou ao largo da minha análise é um possível quadro de deterioração política no Brasil. Confesso minha incapacidade de fazer alguma previsão para esse contexto. Portanto, acabo o deixando de fora da avaliação.
Investidor Experiente 