Estudo de Caso #1 – Leilão de apartamento em Cuiabá

O primeiro estudo de caso do nosso blog vai ser a respeito de um imóvel construído pela Construtora MRV em Cuiabá/MT. Essa empresa notabilizou-se por construir obras que pudessem ser financiadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV. Esse programa categoriza os mutuários em faixas de renda – faixas 1 e 1,5, faixas 2 e 3. Se tiver dúvidas visite o site da Caixa para ver as normas mais atualizadas.

Chapada Parque dos Bandeirantes em Cuiabá, condomínio a 10 minutos da UFMT. Foto: MRV

Os recursos para esses programa foram direcionados para suprir uma necessidade de habitação de famílias que enfrentavam déficit de moradia. Para isso, além de eventuais subsídios do governo, inúmeros bancos financiaram quem tinha o mínimo necessário para dar entrada e assumir as parcelas do financiamento.

Essa concessão de crédito de maior risco ensejou inúmeras retomadas de unidades imobiliárias o que para nós é importante para nosso negócio. Se não houver unidades sendo retomadas pelos bancos, não teremos bancos com imóveis nos estoques. Bancos com imóveis em estoque significam descontos que chegam até a 70% do valor de mercado desse imóveis.

A arrematação da qual vou falar hoje ocorreu em novembro de 2018. O imóvel saiu em edital com a seguinte descrição:

Lote 02 – CUIABÁ/MTCondomínio Parque Chapada dos Bandeirantes: um apartamento nº 212, do Bloco “A”, situado na Rua Alexandre de Barros s/nº, contendo 02 quartos, banho, cozinha integrada com área de serviço, sendo área privativa de 42,78 m², área de 01 vaga de garagem com 10,80 m², fração ideal de terreno 0,002627409%. Matrícula nº 97.139 da 5º SRI de Cuiabá/MT. Situação do imóvel: ocupado. Consolidação de Propriedade conforme AV.6/97.139 de 20/08/2018.
Valor para venda no 1º leilão R$ 153.251,54
Valor para venda no 2º leilão R$ 139.805,37
Aceitando lance minimo no 2º leilão: R$ 96.716,49

Fomos os únicos a oferta lance. Arrematamos a unidade por R$96.716,49. A margem do nosso preço de arrematação para a avaliação do banco foi então de mais de R$55.000,00. Um bom lucro, bruto e contábil apenas, pois lucro líquido e final só vem na venda e após recolher taxas e impostos.

A esse valor, como já comumente explicamos aos nossos clientes, devemos colocar uma margem de despesas (ITBI, cartório, eventuais reformas e despesas de extraordinárias) de 15-20% desse valor de arrematação.

O edital exigia apenas 5% de entrada para o banco – R$ 4.835,824, o qual financiaria então R$ 91.880,67. Ao valor de compra do imóvel deve-se acrescer 3% de imposto devido à Prefeitura de Cuiabá, em regra das prefeituras não estipulam o recolhimento sobre o valor de arrematação e sim sobre o seu valor de arrematação, portanto vamos adotar o valor aproximado de R$7.500,00 de imposto de transmissão inter vivos.

O contrato de financiamento foi levado a registro no cartório de circunscrição do imóvel pelo valor aproximado de R$2.500,00. Total até então da transação R$106.716,49.

Foi necessária uma pequena reforma no valor aproximado de R$3.000,00. A ideia era vender o mais rápido possível e esperar vender a unidade por R$150.000,00 e obter um retorno bruto de aproximadamente R$40.000,00 brutos. Os impostos variarão conforme recolhermos na pessoa física ou jurídica. Se for na pessoa física a alíquota é 15%.

A grande sacada dessa operação seria o desembolso de entrada + ITBI + registro + reforma no valor aproximado de R$18.000,00 para o mesmo retorno bruto de R$40.000,00. Esse retorno seria na casa de 122% por se tratar de alavancagem financeira.

O banco demorou muito tempo para liberar o financiamento do imóvel, esse risco às vezes é imponderável e não pode ser antecipado quando da arrematação. Logo, Cinco meses após a arrematação nos foi ofertado alugar o imóvel por R$700,00, porém com uma carência de três meses. O imóvel então passou a gerar renda a partir de 01/08/19 – exatamente nove meses depois de arrematado.

Ao alugá-lo passamos a receber algum valor enquanto o financiamento ia sendo aprovado. O que finalmente ocorreu no início de 2020. O financiamento do imóvel em 360 meses gerou uma parcela aproximada de R$800,00, ou seja, não vale a pena manter o imóvel alugado sob pena de desembolsarmos mês a mês a diferença do aluguel para o financiamento e além disso ter que recolher imposto de renda sobre o aluguel.

Nesses nove meses desde a arrematação até a primeira entrada de aluguel, foi necessário pagar uma despesa mensal de R$190,00 de condomínio, R$30,00 de IPTU, R$45,00 de energia e uma faxina mensal de R$70,00. Ao longo dos nove meses gastamos então R$335,00 x 9 = R$3.015,00.

O aluguel recebido de agosto/19 a março/20 foi de R$5.600,00 o que recolhendo imposto de renda a 27,5% de alíquota na pessoa física dá o valor líquido de R$4.060,00.

Atualmente, a operação está praticamente empatada e irá gerar lucro quando o imóvel for vendido, o que deve ocorrer até o final de 2020, prazo durante o qual desembolsaremos em média R$292,50 mensais o que equivale a parcela mensal mais o recolhimento de imposto sobre o aluguel.

O saldo devedor original do imóvel é o valor de arrematação menos entrada ou seja R$91.880,67. Se hipoteticamente vendêssemos o imóvel no primeiro mês de anúncio por R$150.000,00 – a MRV tem ofertado esse mesmo imóvel em lançamento em Cuiabá por R$170.000,00 – teríamos uma diferença bruta a receber do banco de de R$ 58.119,33 o que geraria a grosso modo um resultado líquido de R$49.401,43.

Como lhe pareceu essa operação?

Você faria um investimento assim? Deixe sua opinião nos comentários abaixo.

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