Estudo de Caso #2 – Leilão de apartamento em São Paulo – Bairro de Pinheiros

O bairro de Pinheiros em São Paulo dispensa muitas apresentações. Ele está bem localizado na zona oeste da cidade e podemos falar que os valores de metros quadrados na área para os bons apartamentos iniciam de R$8.000,00 a R$10.000,00.

Seguindo a ideia de analisar oportunidades que possibilitem comprar imóveis com aproximadamente 50% de desconto, hoje analiso um apartamento no Edifício Lizabeth localizado na Rua Artur de Azevedo, 1445.

O apartamento possui 138 metros quadrados e seguindo matrícula, a qual segue abaixo, possui uma garagem. Se esse imóvel estiver em uma condição razoável podemos falar, em tese, em um valor de venda de R$1.100.000,00.

Primeira página da matrícula do imóvel detalhando suas características básicas.

Em consulta ao site Mega Leilões, há uma oportunidade de compra desse imóvel por valor inicial de leilão de 2o praça de R$420.539,39 mais 5% de comissão.

Há, entretanto, algumas nuances a serem avaliadas: a) não temos como obter imagens internas do apartamento, logo, não sabemos a qualidade das instalações internas; b) não temos como prever em quanto tempo o ocupante deixará a unidade uma vez que seja transferida a propriedade para o arrematante; c) o pagamento é em princípio à vista e além do lance o arrematante deve pagar 5% de comissão ao leiloeiro; d) provavelmente, haverá alguma necessidade de reparo ou reforma no apartamento, porém isso possivelmente não poderá ser visto previamente ao leilão.

Na nossa métrica, há uma possibilidade de ganho da ordem de R$658.433,64. Em cima desse valor, por conservadorismo, estimamos gastos de transferência do imóvel, reparos, pagamento de condomínio e IPTU após a imissão na posse, comissão de corretor na venda e recolhimentos tributários.

De início, a princípio o investimento é atrativo se levarmos em conta nosso estudo de viabilidade típico, o qual considera valor de investimento x valor de mercado do imóvel. Consideramos, sempre, como viabilidade mínima o ganho de 2% mensais para cada investimento – esse leilão passa nesse critério.

Apenas para fins de comparação, há uma unidade no mesmo prédio, sendo vendida por R$1.450.000,00 – unidade já reformada e desembaraçada.

O que achou da oportunidade? Comente abaixo.

Os valores acima são exemplificativos e servem, unicamente, para fundamentar o estudo de caso. Cada investidor deve analisar a conveniência e viabilidade da arrematação.

2 Comments on “Estudo de Caso #2 – Leilão de apartamento em São Paulo – Bairro de Pinheiros”

  1. Bom dia,
    Muito interessante sua abordagem e bem estruturado o racional.
    Como sugestão, Seria interessante uma abordagem adicional.
    Uma questão muito importante para análise é ter conhecimento do valor do condomínio em face do valor de venda do bem.
    Salvo quando se fala em altíssimo padrão, a taxa de condomínio é determinante quanto a liquidez do bem ou sobre eventual rentabilidade no caso de arrematação com interesse em locar o bem.
    Outro detalhe que é de suma importância é a saúde financeira do condomínio, eventuais ações trabalhistas e como este se situa no bairro. Quanto a eventual imóvel a venda no condomínio, deve-se ter como base os imóveis efetivamente comercializados, uma vez que, nem sempre o mercado se dispõe a pagar o valor desejado pelo vendedor.
    Obrigado pelo espaço!

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